最後一次寫樓市
出左三篇文講樓市，講到悶。講埋呢篇唔再講。
買地產股同REITs相對買樓收租／炒差價有8大好處：
1.唔洗比印花稅
2.唔洗睇樓驗樓
3.唔洗上律師樓比錢搞手續費
4.急要錢/跌市 可以快速賣出套現 樓要先放盤 仲要搞成個月手續 新樓仲要等三年
5.收息 唔洗擔心遇到租霸
6.唔洗擔心變凶宅/凶層
7.唔洗裝修保養 唔洗比法團屈錢
8.大部分情況下REITs收息高過收租
其實買樓係好投資完全係錯覺，好多人眼見上一代買左樓既上晒岸就不加思索地以為買樓會發達又有上一代以為自己買完樓上左岸不加思索地以為仔女都可以復制佢地既成功方式。其實上一代買樓上到岸既原因有兩個。第一係食正香港經濟起飛，ＧＤＰ升樓價自然升，但依家香港ＧＤＰ好難再大升，加上人口老化，未來勞動人口不變但長者人數加倍。另一個原因係多數人會借錢買樓，所以樓價上升帶來既財富效應加倍。但如果當年上一代係借錢買股，買地產股就得，相信依家會更富裕。
其實無論樓市預測定股市預測，講中左都冇意思，因為好多時都有倖存者偏差(survival bias)。預測唔洗成本，個市一係升一係跌，講中左就榮升大師搵真銀。所以睇預測唔係睇結果，重點係論點同邏輯。希望完小弟既評論可以比到多一面既論點比大家思考，歡迎大家留言討論，交流意見。
有睇開既朋友都知我係大淡友，我講過香港樓市十年內會暴跌7成！
打呢一篇文既原因係最近聽太多人講樓市只升不跌啦，包括身邊既人同埋網上既評論同留言。呢篇casual啲，長話短說。我之前兩篇文：香港樓市長線預測同人工智能引起的中產失業潮 - 香港樓市十年內會暴跌7成已經講出晒所有論點。
呢度只係想回應一下網上有評講員同網民既三個論點。
１. 樓市只升不跌
２. 樓係好投資
３. 自住樓有買貴冇買錯
樓價只升不跌論：
打呢一篇文既原因係最近聽太多人講樓市只升不跌啦，包括身邊既人同埋網上既評論同留言。呢篇casual啲，長話短說。我之前兩篇文：香港樓市長線預測同人工智能引起的中產失業潮 - 香港樓市十年內會暴跌7成已經講出晒所有論點。
呢度只係想回應一下網上有評講員同網民既三個論點。
１. 樓市只升不跌
２. 樓係好投資
３. 自住樓有買貴冇買錯
樓價只升不跌論：
經常聽到人講香港樓只會升唔會跌，大家總會搵到理由去支持自己既諗法，例如一日１５０個新移民，香港地少人多等等。但請返返黎現實世界，歷史上冇一樣資產係只升不跌。而每當出現某資產只升不跌既神話，通常都代表距離泡沫爆破不遠矣。今日既中港樓市同９０年既日本極相似，當時日本人同今日既大陸人香港人一樣，迷信樓市只升不跌，為自己不實際既期望搵出多種解釋。當時日本人認為日本將超越美國成為世界第一大經濟體，日本政府唔會比樓價跌，日本城市地少人多，好多外國人想去日本買樓等等。最後泡沫似終要爆，爆破後要面對既就係失落的３０年。。。。。
每個地方每個時代都有不一樣的背景，但人的天性不變，因此歷史不會重演但往往出其地相似。當年既日本樓市同今日既中港樓市令我諗起一句名言：上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。
每個地方每個時代都有不一樣的背景，但人的天性不變，因此歷史不會重演但往往出其地相似。當年既日本樓市同今日既中港樓市令我諗起一句名言：上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。
投資方面：
每次見到新聞訪問自稱買樓投資或收租既買家，我都會十分不解。最近竟然仲見有網民話樓係最好既投資。相信佢地對投資既認識應該唔深，因為如果睇好樓市，最明智既做法應該係投資地產股或REITs,因為同樓可享受樓價升值同有息收.
買地產股同REITs相對買樓收租／炒差價有8大好處：
1.唔洗比印花稅
2.唔洗睇樓驗樓
3.唔洗上律師樓比錢搞手續費
4.急要錢/跌市 可以快速賣出套現 樓要先放盤 仲要搞成個月手續 新樓仲要等三年
5.收息 唔洗擔心遇到租霸
6.唔洗擔心變凶宅/凶層
7.唔洗裝修保養 唔洗比法團屈錢
8.大部分情況下REITs收息高過收租
其實買樓係好投資完全係錯覺，好多人眼見上一代買左樓既上晒岸就不加思索地以為買樓會發達又有上一代以為自己買完樓上左岸不加思索地以為仔女都可以復制佢地既成功方式。其實上一代買樓上到岸既原因有兩個。第一係食正香港經濟起飛，ＧＤＰ升樓價自然升，但依家香港ＧＤＰ好難再大升，加上人口老化，未來勞動人口不變但長者人數加倍。另一個原因係多數人會借錢買樓，所以樓價上升帶來既財富效應加倍。但如果當年上一代係借錢買股，買地產股就得，相信依家會更富裕。
自住方面：
經常有專家講自住樓有買貴冇買錯。停一停諗一諗，合理嗎？買菜買貴幾蚊都會後悔啦，點解去到價以百萬計既樓就買貴都冇錯呢？其實專家咁講好大程度上都係避重就輕，怕叫人唔好買升左比人鬧，所以好多專家都會答＂自住唔怕高追，投資前就要三思＂呢類萬無一失既答案。
對好多人黎講買樓係人生最大既投資，買樓人士應該要自己認真分析樓市後再考慮買唔買入，唔係聽專家一句有買貴冇買錯就衝入市。最重要係真係有住屋需求先買，絕對唔好為面子為威比人睇而買樓！大家要搞清楚，有錢人住靚樓唔代表住靚樓既係有錢人。貧與富唔係睇表面，而係睇一個人可以掌握既資源有幾多。如果因為做個叻仔叻女既表象去比啲無關痛癢既人睇，而令到自己掌握到既資源減少，生命大部分時間比晒地產商，實在不值。
經常有專家講自住樓有買貴冇買錯。停一停諗一諗，合理嗎？買菜買貴幾蚊都會後悔啦，點解去到價以百萬計既樓就買貴都冇錯呢？其實專家咁講好大程度上都係避重就輕，怕叫人唔好買升左比人鬧，所以好多專家都會答＂自住唔怕高追，投資前就要三思＂呢類萬無一失既答案。
對好多人黎講買樓係人生最大既投資，買樓人士應該要自己認真分析樓市後再考慮買唔買入，唔係聽專家一句有買貴冇買錯就衝入市。最重要係真係有住屋需求先買，絕對唔好為面子為威比人睇而買樓！大家要搞清楚，有錢人住靚樓唔代表住靚樓既係有錢人。貧與富唔係睇表面，而係睇一個人可以掌握既資源有幾多。如果因為做個叻仔叻女既表象去比啲無關痛癢既人睇，而令到自己掌握到既資源減少，生命大部分時間比晒地產商，實在不值。
其實無論樓市預測定股市預測，講中左都冇意思，因為好多時都有倖存者偏差(survival bias)。預測唔洗成本，個市一係升一係跌，講中左就榮升大師搵真銀。所以睇預測唔係睇結果，重點係論點同邏輯。希望完小弟既評論可以比到多一面既論點比大家思考，歡迎大家留言討論，交流意見。
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回覆刪除香港首季GDP增長4.7%...................
回覆刪除係按年增長4.7%
刪除雖然都叫唔錯 但要睇keep到幾多年
香港官員都不敢動地產商、銀行一條毛
回覆刪除大部份政策都偏頗他們
多謝格爾嘅分析
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