香港樓市長線預測

大眾對樓市的預測存在兩大致命的謬誤。第一，跟據以過去多年的現象去預測將來，因而作出樓市長遠只升不跌的預測。其實過去的現像跟未來沒有必然關系。每一年都是獨立的一年，作出預測時所有可能性必須重新考慮。第二，單憑一兩個因素就貿然判斷樓市的趨勢，因此很多人去預測樓市都單憑人口增長令需求上升而土地不足令房屋供不應求去作出預測。實際上要預測樓市需要考慮多種因素，包括：市民收入中位數，人均收入，人口增長率，人口結構的變化，市場資金的流動性，息率，市場情緒等等。預測樓市所需的相關數據大都能從人口普查中得知。因此科學地預測樓市趨勢其實沒有想像中的難。

我認為香港樓市十年內即將進入下跌趨勢，而且很可能從此一蹶不振。以下是我的論點。

遠因：

1.購買力已到強弩之末
首先從自住用家開始分析。2016年香港有384萬在職人士，其中收入高於2萬元的20-49歲在職人士有97.6萬人，以現時樓價，月入2萬以下極難憑自己的力量供樓，所以符合供樓條件的人口已經少至這97.6萬人。（時間有限，我不打算太嚴謹地把家庭為單位的人分開計算了，直接粗略地假設個人收入2萬元為供樓的基礎條件）

以上只計到供樓能力，遠未計算支付首期的能力。要全憑自己實力儲到首期的話就要從這97.6萬人中排除30歲以下的人了。之後還要計及原本有屋住而不用買樓的人（與父母同／有公屋／與人合租），估計會買樓的人只有50萬。由於大多數買樓的人都是結婚後以家庭為單位買入的，所以住屋需求又再減半，估計只有25萬單位需求，25萬人中不知有多少已在供樓。

父母幫忙支付首期己成新常態，但不要高估父母輩的財力，現時80後的父母已進入退休潮，90後的父母也開始進入退休年齡。而8,90後的父母一代人已經是最後一批香港經濟起飛時代掘起的人，他們有極好的機遇，工作條件好，薪酬高，收入穩定及受益於樓價上升的財富效應。但退休後除財務自由者外，大部分退休人士都是以退休金，子女供養及政府津貼過活，情況由每月製造現金流轉向為每月消耗儲蓄。大部分人在為子女支付首期後難以協助子女供樓。

其實再想深一層，要父母出手資助子女買樓已經是件荒謬的事情，以前的人可以憑自己的收入買樓，然後供大約十年，供樓時香港經濟成長，收入隨時間上升所以愈供愈輕鬆，樓價上升後成為所謂的富人。現在的社會新鮮人卻要上一代人協助才能買樓，而且工作不及前人穩定，供樓時要每分每秒承受失業的風險，薪酬升幅少，很少人再有愈供愈輕鬆的情況，而且要承受巨大的精神壓力。新常態不等於情況健康。現在父母用自己的積蓄幫子女支付首期，十年後千禧世代的父母輩會有能力為子女支付首期嗎，那20年後今天受父母資助的那批子女的子女呢？到時這代人自己的樓還沒供完，有能力再為下一代付首期嗎？


2.新一代的思維改變 
現時年輕人與上一代的思想有很大分別，年輕人在一個安穩的世代成長，面對的問題多數只是讀書考試，人際關係。從沒有面對過天災，飢荒，戰爭的洗禮，所以危機意識不及上一代。儲蓄比率一定不及上一代。加上財務公司，信用卡公司和奢侈品商人以洗腦式廣告灌輸消費主義和不可持續的財務觀念，令年輕一代的負債比率比上一代高，他們負債的最大原因不是樓宇按揭或生意的資金周轉而是吃喝玩樂，購物，旅行，先使未來錢。

雖說年輕人多被消費主義洗腦，但很多上一代也同樣是被地產商洗腦，認為有樓才是成功，有樓才是穩定。部分年輕人抗拒這樣的觀念，部份年輕人人甚至開始戲稱供樓人士為樓奴，有錢寧願去旅行，購物，買車也不願供樓。

另外還要計算因大專學位普及化，人均教育年期和教育開支上升令很多年輕人開始工作的年齡推遲還需償還學債，影響購買力。

3.新移民結構不理想
香港出生率低，人口因為有新移民的加入才不斷增長。
現時其中一個主流對樓市的預測是基於人口增長令對樓市的需求上升，而供應不跟隨上升的情況下樓價就會上升。當請注意香港每日150個新移民名額中大多數是從內地來港一家團聚的，這表示大部份都移民來港之後已有住處，樓市的需求沒有想像中大。
加上來港的新移民除投資移民和技術移民外，普遍是收入偏低的一群，他們購買力低，即使對樓市需求大卻不可能推高樓價。

4.移民潮
根據保安局資料，2016年香港居民移民外國的人數約7600人，這些人8成選擇移居美國，加拿大，澳洲。這顯示他們多數是中產。而且移民人數今年有上升的趨勢。每年損失如此大量的中等收入家庭對整個社會的經濟會造成一定程度的影響，移民人士更會將部份資產轉移和往外國，對香港的樓市和資金流都造成壓力。

把香港的移民潮和內地來港新移民合併起來看待的話，我們會看到香港社會正出現一個不利的現象，較富裕的人正在減少而補充的人口多數是相比之下不富裕的人。這導致資金外流，造成社會整體經濟表現下降，競爭力下降，購買力亦只能下降。

近因
1.加息縮表
香港家庭債務比率高，根據金管局2017年向立法會提交的文件顯示，香港家庭負債佔GDP比重在今年首季再度升至67.1%，其中絕大多數來自樓按。現時樓市按揭成本極低約為H加1.4厘。而今年的hibor只有零點幾。當美國繼續加息和縮減負債表令到市場上資金短缺，銀行間的資金流通成本會大幅上升。加上現時有部份人根本不懂得計算按揭利率所得來的成本，以為今天的低成本借貸是一件好事理所當然的，而忽略樓宇按揭年期長達10至20年，10年後的按揭息率沒有人能預知，這將導致重大的風險。有部份人更使用地產商提供的九成按揭，息率上升隨時沒有能力繼續供款最後淪為銀主盤。

2.市場情緒
很多買家沒有深入分析過樓市，只因為自己對樓市有長期升值的預期就盲目買入房地產作投資。如果是用自己的錢投資是沒問題的，但如果涉及把原有的物業進行按揭，萬一息率上升和樓價下跌就有問題了。

觸發點

1.金融危機
現時的樓市泡沫相當明顯，同樣港股及美股都處於高位，距離樓市爆破只差一次金融危機。每次金融危機之後市民購買力都會下降，令原本供樓的人更吃力，加上負面情緒會由股市漫延至其他資產市場。

2.中國樓市泡沫

中國樓市泡沫比香港還誇張，萬一爆破香港必定冇運行。

引至樓市持續衰退的因素

1.人口結構
政府統計處：「最新的人口推算數字顯示，人口將持續老化，未來二十年最為急速，社會各界對此人口挑戰應作好準備。長者的人口推算在未來二十年將增加超過一倍，由二零一六年的116萬（佔總人口的16.6%）上升超過100萬至二零三六年的237萬（31.1%）」

另外數據表示香港勞動人口會大致維持360萬左右，相同的人數要直接和間接供養的多一倍的長者。這表示除非到時香港的人均生產力上升一倍，否則香港的經濟必定會衰落。市民難以再維持高購買力去推動樓價上升。

2.人工智能引起中產失業潮
以前的自動化規模化科技革命衝擊了香港的製造業，大量工人失業。但香港順利轉型為國際金融中心及轉口港，提供大量專業工作令一批人進身中產行列。今次的人工智能革命會令香港四大支柱，金融，物流，服務，旅遊的前三者都受到強大的衝擊。這一次衝擊是歷史上最急速，最大規模的。香港社會顯然還沒有準備好迎接這一次革命。

人工智能革命會令大量低技術人員失業，包括司機，送貨員，售貨員等等。傳統的專業人員亦不能幸免，例如會計師，律師，行政人員，和醫生都可能會失業。

人工智能有能力在20年間奪去30％人的工作。到時社會將會引起一場前所未見到波動，這一次衝擊是沒有國家能幸免的。

失業潮會令資產價格下跌，當原本在供樓的人被失業後，將無力供款。最後引發樓市大跌。千萬別輕視２０年間世界能發生的變化，更別輕視人工智能的發展！

3.香港失去吸引力 
香港現時對內地人最大的吸引力是有一套中國不同的政治制度，內地富人會視香港為一個資金避難所及理想的居住地，因為法律上比內地更有保障。但隨著香港內地化，慢慢變成中國的一個普通城市，香港將失去對內地人的吸引力。內地富人來港定居及投資的情況將會減少，最後香港樓市需求會失去內地富人強大的支持，最後香港樓價可以只比深圳略高一點。


總結
以上是香港樓市利淡的遠因，近因，樓市爆破的觸發點及引至香港樓市長期持續衰退的因素。在我各度看與其在危險價位供前景不明朗的港樓不如投資tesla或bitcoin！

科技股價值投資 - 格爾

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