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最後一次寫樓市

出左三篇文講樓市，講到悶。講埋呢篇唔再講。 有睇開既朋友都知我係大淡友，我講過香港樓市十年內會暴跌7成！ 打呢一篇文既原因係最近聽太多人講樓市只升不跌啦，包括身邊既人同埋網上既評論同留言。呢篇casual啲，長話短說。我之前兩篇文： 香港樓市長線預測 同 人工智能引起的中產失業潮 - 香港樓市十年內會暴跌7成 已經講出晒所有論點。 呢度只係想回應一下網上有評講員同網民既三個論點。 １. 樓市只升不跌 ２. 樓係好投資 ３. 自住樓有買貴冇買錯 樓價只升不跌論： 經常聽到人講香港樓只會升唔會跌，大家總會搵到理由去支持自己既諗法，例如一日１５０個新移民，香港地少人多等等。但請返返黎現實世界，歷史上冇一樣資產係只升不跌。而每當出現某資產只升不跌既神話，通常都代表距離泡沫爆破不遠矣。今日既中港樓市同９０年既日本極相似，當時日本人同今日既大陸人香港人一樣，迷信樓市只升不跌，為自己不實際既期望搵出多種解釋。當時日本人認為日本將超越美國成為世界第一大經濟體，日本政府唔會比樓價跌，日本城市地少人多，好多外國人想去日本買樓等等。最後泡沫似終要爆，爆破後要面對既就係失落的３０年。。。。。 每個地方每個時代都有不一樣的背景，但人的天性不變，因此歷史不會重演但往往出其地相似。當年既日本樓市同今日既中港樓市令我諗起一句名言：上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。 投資方面： 每次見到新聞訪問自稱買樓投資或收租既買家，我都會十分不解。最近竟然仲見有網民話樓係最好既投資。相信佢地對投資既認識應該唔深，因為如果睇好樓市，最明智既做法應該係投資地產股或REITs,因為同樓可享受樓價升值同有息收. 買地產股同REITs相對買樓收租／炒差價有8大好處： 1.唔洗比印花稅 2.唔洗睇樓驗樓 3.唔洗上律師樓比錢搞手續費 4.急要錢/跌市 可以快速賣出套現 樓要先放盤 仲要搞成個月手續 新樓仲要等三年 5.收息 唔洗擔心遇到租霸 6.唔洗擔心變凶宅/凶層 7.唔洗裝修保養 唔洗比法團屈錢 8.大部分情況下REITs收息高過收租 其實買樓係好投資完全係錯覺，好多人眼見上一代買左樓既上晒岸就不加思索地以為買樓會發達又有上一代以為自己買完樓上左岸不加思索地以為仔女都可以復制佢地既成功方式。其實上一代買樓上到岸既原因有兩個。第一係食正香港經濟起飛，ＧＤＰ升樓價自然升，但依家香港ＧＤＰ好難再大升，加上人口...
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人工智能引起的中產失業潮 - 香港樓市十年內會暴跌7成

之前 樓市分析 一文忘記了給出確實的預測數字，我預期香港樓市十年內會由高位 暴跌7成。 上文提到其中一個引起香港樓市長期衰退的原因是人工智能引起的中產失業潮，最近看多了人工智能方面的書藉，開始意識到失業潮將比想像中來得更快更強。之前的樓市預測應該要把人工智能失業潮列為樓市衰退的最大因素！ 老闆們最想以人工智能取代的工作一定是白領，人工高，取代他們可以節省最大的成本，而取代他們又只涉及軟件，不需要額外成本開發硬件。白領正是現在撐起樓市的一群人，而專業人士更是最值得被取代的一群，醫生，律師，會計師，精算師，無一幸免。 當然人工智能失業潮影響不只香港，亦不只樓市。將會是全方位改變世界運作的方式。不過香港人目光短淺，思維狹窄，只睇到樓市，我就只講樓市，不用樓市做切入點很難令香港人感受到迫切性。 2003年沙士香港失業率為8.7%，人工智能引起的失業潮可以輕易超過沙士，更可能在2032年前達到30%。經濟一定會出現一次史無前例的大蕭條。轉變的過程必然是痛苦的，但最後各國政府會推出無條件基本收入(UBI)去解決國民生活所需，一些有先見之明的國家已經開始著手研究UBI的細節。但身處政府事事後知後覺，人民思維落後的香港，我們只好自求多福。 每場變革都一定有贏家有輸家，這場變革的輸家絕對是香港人。而香港2010年後出世的一群更是輸家中的大輸家。他們出身於教育走向最極端最畸形的時代，每天被迫犧牲正常健康成長的時間去操練即將被機器取代的無用技能。除沒完沒了的功課之外，還要面對怪獸家長為他們安排的各類課外活動，課外活動只為將來升學，但到他們20歲懂事的時候才驚覺畢業等於失業，父母說得讀好書長大後有好生活原來是場80年代的童話。最無辜的是，以上的都不是他們的選擇，他們在心智還未成熟未有獨立思考能力之前就被迫着走一條上一代為他們指定的倔頭路。Ｚ世代慘成時代的犧牲品。 本人與長輩交流的時候經常被告知 "我哋而家呢一代碩士係入場券啊，到你哋呢一代分分鐘要博士先有人請啦，比心機讀書啦。" 每次聽完之後不得不點頭表示認同，但心裏想着無知真的太可怕了。 估計距離人工智能衝擊還有十來年，努力儲蓄，不買樓，投資科技相關領域。相信可以將巨變時的痛苦減至最低。 希望巨變到來之時不會引發跳樓潮。 相關文章: 財務自由的木桶效應 科技股價值投資者 - 格爾...
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香港樓市長線預測

大眾對樓市的預測存在兩大致命的謬誤。第一，跟據以過去多年的現象去預測將來，因而作出樓市長遠只升不跌的預測。其實過去的現像跟未來沒有必然關系。每一年都是獨立的一年，作出預測時所有可能性必須重新考慮。第二，單憑一兩個因素就貿然判斷樓市的趨勢，因此很多人去預測樓市都單憑人口增長令需求上升而土地不足令房屋供不應求去作出預測。實際上要預測樓市需要考慮多種因素，包括：市民收入中位數，人均收入，人口增長率，人口結構的變化，市場資金的流動性，息率，市場情緒等等。預測樓市所需的相關數據大都能從人口普查中得知。因此科學地預測樓市趨勢其實沒有想像中的難。 我認為香港樓市十年內即將進入下跌趨勢，而且很可能從此一蹶不振。以下是我的論點。 遠因： 1.購買力已到強弩之末 首先從自住用家開始分析。2016年香港 有384萬在職人 士，其中 收入高於2萬元的20-49歲在職人士有97.6萬人，以現時樓價，月入2萬以下極難憑自己的力量供樓，所以符合供樓條件的人口已經少至這97.6萬人。（時間有限，我不打算太嚴謹地把家庭為單位的人分開計算了，直接粗略地假設個人收入2萬元為供樓的基礎條件） 以上只計到供樓能力，遠未計算支付首期的能力。要全憑自己實力儲到首期的話就要從這 97.6萬人中排除 30歲以下的人了。之後還要計及原本有屋住而不用買樓的人（與父母同／有公屋／與人合租），估計會買樓的人只有50萬。由於大多數買樓的人都是結婚後以家庭為單位買入的，所以住屋需求又再減半，估計只有25萬單位需求，25萬人中不知有多少已在供樓。 父母幫忙支付首期己成新常態，但不要高估父母輩的財力，現時80後的父母已進入退休潮，90後的父母也開始進入退休年齡。而8,90後的父母一代人已經是最後一批香港經濟起飛時代掘起的人，他們有極好的機遇，工作條件好，薪酬高，收入穩定及受益於樓價上升的財富效應。但退休後除財務自由者外，大部分退休人士都是以退休金，子女供養及政府津貼過活，情況由每月製造現金流轉向為每月消耗儲蓄。大部分人在為子女支付首期後難以協助子女供樓。 其實再想深一層，要父母出手資助子女買樓已經是件荒謬的事情，以前的人可以憑自己的收入買樓，然後供大約十年，供樓時香港經濟成長，收入隨時間上升所以愈供愈輕鬆，樓價上升後成為所謂的富人。現在的社會新鮮人卻要上一代人協助才能買樓，而且工作不及前人穩定，供樓時要每...
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